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底层逻辑生变这5种房子最麻烦!

来源:未知   作者:admin   日期:2021-09-02 16:00

  以前,国家更追求效率,强调“让一部分人、一部分地区先富起来”,重点是“做大蛋糕”;最近几年,特别是从今年开始更追求公平,全面推进“共同富裕”,重点在“分好蛋糕”。

  所谓昨天我在专栏里说:“针对富人的消费税会提高,房地产税早晚会出台,遗产税也不会缺席。”

  前几天,中共中央、国务院印发了《法治政府建设实施纲要(2021-2025年)》,里面提到未来5年多项重大立法的时候,没有提及房地产税。

  到了昨天晚上,全国人大官网发布了“国务院关于今年以来预算执行情况的报告”,再次提及了房地产税立法:

  健全地方税、直接税体系,研究后移部分品目消费税征收环节改革并稳步下划地方方案,积极稳妥推进房地产税立法和改革,推动国有土地使用权出让收入等非税收入统一划转税务部门征收。

  那么:十四五期间,房地产税到底会推进到什么程度?随着房地产税、遗产税的出台,哪些房子会比较麻烦?

  房地产税立法,不仅仅是增加一个持有环节的税种而已,而是涉及到土地、房屋的税收体系的全面重构。

  这些税费总和,可能占到地方政府全部收入的40%(个别城市甚至达到60%),所以这项改革意义重大,国家会非常慎重。

  十四五期间(2021-2025)完成房地产税立法,可能性不大。一项重大立法从开始到完成,至少要三次审议(三读)。尤其是分歧比较大的重大立法,推进会比较审慎。www.765339.com

  当前正处于减税周期,9月1日很多省市房地产契税的税率将下调(一般是从4%或者5%下调到3%)。再加上经济下行压力加大,因此短期内不会全面推进房地产税立法。

  而且这项立法非常复杂,涉及到各种产权的房子,各个利益群体,先搞试点是大概率的。

  房产税(注意,不是房地产税)是一个老税种,国家一直在征收,只是对个人购买房屋免征,所以很多人不知道。上海和重庆的房产税试点,就是依据1986年通过的“中华人民共和国房产税暂行条例”推出的。

  第一,没有做到一视同仁。上海主要针对新购买的房屋征税,重庆主要针对豪宅征税。也就是说,有些人即便拥有多套住房,但如果购买的比较早,也未必缴纳房地产税。

  第二,房产税的税基是交易价。如果你的房子一直没有买卖,那么需要交的税其实是不变的,在通胀的作用下越来越轻松,而政府的实际收入会减少。

  比如你和对门的邻居,一样的户型和面积。你是10年前买的,总价200万;他是今年买的,总价800万。假设都需要交房产税,那么恭喜你,你的税是他的四分之一。这合理吗?当然不合理。但老版的“房产税”,就是没有考虑到房屋升值的问题。

  在某些城市,尤其是中小城市,小产权房、违法建筑的体量比较大,如果遗漏这些房屋,事实上造成了“越是合法纳税的人,越要多缴税;越是能避税的人,越不用缴税”。

  但如果针对小产权房和违法建筑征税,事实上等于给这些房屋办理了“登记”,在某种程度上承认了其产权。

  总之,重庆、上海的试点有很多先天不足,这是时代造成的。这两个试点可以给未来的房地产税立法提供的经验,非常有限。所以需要新一轮房地产税试点。

  一般认为,新一轮试点的“必选城市”,是深圳。至于是否还会纳入上海(升级为新试点)、北京,有待观察。

  所以,试点最好能选多个城市:2到3个一线个左右的二线个左右的三线个左右的四线个左右的五六线城市(普通乡镇 )。每个类型的城市里,人口增加的、基本不变的、流失的,各选一个。

  房地产税最大的悬念是:未来的税率是多少,免征面积是多少,会有累进制、2020年玄机四肖四码,惩罚性的房地产税率吗?

  很多书呆子看到美国的房产税率是1%到2.5%,认为中国也应该搞这种税率。殊不知,这种税率是可以“要人命”的。中国的房价已经包含了数十年土地价格,税上加税,税率必须要低,要让老百姓负担得起。

  所以,未来的税率低于3是比较合适的。人均免征面积,上海和重庆目前基本上都是60平方米,这也比较合理的。

  “累进制、惩罚性”的房地产税率,可能会出现在住房矛盾比较尖锐的大城市,其目的是迫使占有太多房子的家庭,把房子“吐出来”。但有必要这样做的城市,其实不多。

  我们不妨看看香港,香港就没有累进制、惩罚性的房地产税。对于拥有上千套房子的业主(一般是大企业),港府甚至给予减税。

  至于普通香港人负担的房地产税(包括差饷、地租、物业税),一般相当于房子的管理费。在美国,家庭平均负担的房地产税,跟每年的水电费加起来差不多。

  我一直认为,真正有条件征收实质性房地产税的城市都不多,很多城市只能象征性征收,收益不会太丰厚。

  原因很简单,多数中小城市人口竞争力偏弱,但房子越来越多。如果征税比较严厉,大家就会用脚投票,去东部沿海地区谋生。中西部很多小城市会因为征收房地产税而陷入“死亡螺旋”,一步步走向衰退。

  而长远看,人口锐减的城市可能会跟周边城市合并。你觉得一个地方的政府,会通过征收房地产税,把自己的市或者县“搞没有了”吗?

  第一,人口流失的、级别较低的城市的房子。尤其是其中地段差、配套不完善的房子。

  人口流失的城市本来就比较麻烦,由于缺少人口增量、发展机遇,城市会长期停滞,导致年轻人外出谋生。有没有房地产税,其不动产都价值不高,而且很难脱手。

  房地产税开征之后,即便只是征收很低的税率,也有可能成为压死骆驼的最后一根稻草。

  这些房子如果砸在手里,自己很少去住,也租不出去,一旦每年要缴纳房地产税,那心理压力是非常大的,想卖的时候是很难找到接盘侠的。

  在共同富裕、低碳、保护耕地的逻辑下,超高总价的豪宅是房地产税调控的重点。

  这类房子一般占地面积较大,容积率很低。在北上深,要么是核心区景观好的豪华公寓,要么是豪华住宅,或者花园巨大的独栋别墅。比如深圳湾壹号的公寓,上海汤臣一品或者苏河湾的大户型住宅。

  这些房子动辄要1到2个亿。假设按照总价1亿计算,即便是按3的实际税率计算,每年也需要缴纳30万元人民币的税;如果总价2亿元,每年房地产税则是60万元 。一旦有累进制、惩罚性的税率,需要支付的房地产税会更高。

  或许有会说,别替富人担心,他们买得起1-2亿的房子,那点税不算什么。但越是豪宅小区,房屋被司法查封的比例越高,因为企业缺少流动资金而卖掉豪宅的比比皆是。等卖的时候他们会惊讶的发现,超高价买来的房子,其实升值有限。

  原因很简单,“地标盘”大概率是跑输整个市场的,因为你购入的时候相当一部分购房款是为“虚荣心”买单。这类房子已经透支了未来的涨价空间。

  中国的高价楼盘,尚未经历过房地产的洗礼,所以未来会发生什么你真的很难预料。

  在老破大的类型中,配套差、管理差、户型差的高层,会衰败得更快。因为高层小区旧改的几率偏低,未来可能会沦为贫民小区。多层的老破大小区,因为有容积率提升空间,未来机会多一些。但拆除重建,也开始被限制了,不是每个多层小区都有机会“涅槃重生”。

  大城市住房矛盾往往比较突出,所以累进制、惩罚性的房地产税率出现在大城市几率较高。

  比如你在深圳拥有多套住宅、公务公寓,未来被合并征收较高房地产税率的可能性就偏大。但如果你的部分房产分散到普通二线、或者都市圈内的三线城市,较大概率可以在某些城市享受到1套免征的待遇。

  这当然不错。但房地产税征收、减免,权力主要在地方(政府、人大)手里。近邻的城市之间,有发展经济的竞争关系。比如东莞开征房地产税的时候,一定会看看佛山的情况如何,避免把东莞的企业、中产阶层赶到佛山去。珠海也会避免自己的房地产税负担,明显超过中山或者惠州。

  不要把鸡蛋放在同一个篮子里,异地投资,首选潜力最大、最具确定性的大湾区!

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